以前、敷地調査・地盤調査をしていただいたことについて書きました。
地盤調査といえば、地盤改良費はかかるのか？かかったとしてもどの程度の費用となるのか？が一番心配になるところだと思います。
もし地盤改良費がかかったとしたら、その費用の大小で家づくり予算の枠を圧迫する原因になりかねません。
200万、300万が地盤改良費でとんでいくとしたら、その分諦めなければならないオプションやインテリアも出てきますよね…
しかし、調査で明らかになる土地に関する追加費用は地盤改良費だけではないのです！
今回は調査結果から、地盤改良費以外にどのような費用が発生することがわかったのか？という話を書いていこうと思います。
どんな費用が発生することがわかったのか？
敷地面積が登記とちがう！
敷地調査報告書をめくって開口一番、営業さんが言いました。
お聞きしていた土地面積より、少し広かったです
調査をしていただいた建築予定地は、ふーりん夫の父が所有している土地です。
地積測量図も手元にあり、固定資産税上でも自分の土地面積はいくらなのかきちんと把握できていると思っていたようです。
が、実際は登記の1.25倍の敷地面積がありました。
これで何が不都合かと言うと、登記の修正が必要だからです。
固定資産税を脱税することになっては困るからね〜
登記修正のために、土地家屋調査士に座標測量で正確な敷地面積を求めてもらう必要がありますが、この調査に費用がかかります。
調査・申請手続き一式費用 ￥943,637
敷地の境界がわからない！
現地で境界明示が確認できませんでした
過去に境界明示は行われていますが、現地で既明示のラインを確認できなかったようです。
そのため再明示申請が必要となりました。
境界明示に関しては、上の敷地面積と同様に土地家屋調査士の方にお願いすることになります。
道路明示費用 ￥789,600
水道管の口径が合わない！
建築予定地は現在更地ですが、何十年か前は宅地だったようです。
そのため水道は敷地に引き込まれていましたが、口径が13mmのため20mmへと口径変更指導が水道局からありました。
13mm給水引込管については水道本管根元より閉栓するそうです。
この工事費用がとても高い…！
上水道引き込み公共桝入れ替え工事費用 ￥1,367,500
市と協議が必要な事項がある
接道が42条２項道路のため、道路後退が必要となりました
42条２項道路とは、建築基準法42条２項に定められた道路のことです。
都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第68条の９第１項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離２ｍ（同項の規定により指定された区域内においては、３メートル〔特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、２ｍ〕。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離２ｍ未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４ｍの線をその道路の境界線とみなす。
法令が絡むとわかりづらいですが、簡単に言うと
敷地に接する道路は幅４ｍ必要だから、そうなっていなければその敷地に建つ建物は建築基準法違反だよ！
けれども、今まで住んでいた家が急に建築基準法違反だと言われても困りますよね。
そこで、救済措置として
基準法が制定される以前に建っていた建物は接道が幅４ｍなくても仕方ないよ。
けれども、建て替えるときになったら４ｍ確保できるように敷地を後退させてね！
ということが記されています。
建築予定地は、建築基準法が制定された昭和25年時点で建物が建っていたのでしょう。
そのため、今回の新築が建て替えにあたり敷地の後退（＝セットバック）が必要になるとのことでした。
具体的にどの程度後退しなければならないのか、というと以下のとおりです。
赤線が仮官民境界線です。仮なのは、境界明示が確認できなかったためです。
青線が仮道路後退線です。
断面で示すと上のような位置関係です。
赤線と青線の間の部分が本来ならば道路にあたる部分になるため、青線まで敷地を後退させる必要があります。
つまり、敷地面積が減少するのです
セットバックした部分の土地は、ほとんどの場合自治体に無償提供することになります。
今回のセットバックは幅10cm程度のため、こちらに有利となるように交渉ができるかもしれません
しかし例外もあるようですので、どうなるかは所有者と自治体の交渉次第だそうです。
今後所有者であるふーりん夫の父はこの事項について協議していくことになります。
〈追記〉
セットバックにあたり縁石整備が必要で、さらに40万円費用発生することが決定しました…。
結局、地盤改良費は？
地盤が弱い地点もあるのはありました
しかし、他の地点が基準を満たしていたり、平屋の計画であったりすることから鑑みて
地盤改良は不要だそうです！
他に多くの費用が発生してしまっているから、地盤改良費はかからなくて良かった…！
最後に
地盤改良費以外にも様々な費用が発生する可能性があることについて書きました。
分譲地ならばすでにライフラインの引き込みや土壌の改良が行われているので、土地に関して追加の費用が発生する可能性は低いと思われます。
その分土地代としてはお高くなりますが…
今回は私たちの場合発生することが判明した費用なので、他にも費用が発生する項目もあるかもしれません。
いずれにせよ、土地に追加費用がかからないに越したことはないですね！
最後までお読みいただきありがとうございました！
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