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一級建築士・宅地建物取引士直伝 土地選びのポイント【前編】

家づくりいろいろ

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ふーりん
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はじめまして、ふーりん夫です!

ふーりんに駆り出されて、ブログを執筆させられております。

まずは簡単なプロフィールを…

ふーりん夫のプロフィール

建築学科出身で、現在は建築業界ではないもののそれに近い仕事をしています。

一級建築士(免許申請中)、宅地建物取引士(宅建士)、既存住宅状況調査技術者、防災士などの資格を持っています。

建築士、宅地建物取引士の資格を持っているので、ふーりんとは違う目線で家づくりについて書いていきたいと思います。

今回は、土地選びについて。

長めの記事になりそうなので、2回に分けて連載します。

前編はネットで調べることができる情報に基づいたポイントを。

後編は土地の形状、周辺環境、インフラなど土地の細かいポイントについてご紹介します。

土地で見るべきポイント【ネットで調べられる情報編】

都市計画情報

家を建てる際には色々な法令を守らないといけません。

家自体は建築基準法(他いろいろ)に則って計画しなければならず、土地などに対しては都市計画法という法令が関わっています。

ふーりん
ふーりん

法律が多くて、よくわかんないよ

自治体のホームページに「都市計画情報・都市計画図」が載っていますので、そこから調べることができます。

都市計画情報で確認すべきことは、

  • 建蔽(ぺい)率、容積率←特に重要
  • 高度地区
  • 防火・準防火地域

などです。

一方で、不動産屋や建築会社から提供される土地情報に概ね上記の情報が載っていますので、念の為自治体の都市計画情報で確認しておく程度で良いかと思います。

建蔽率・容積率

建蔽率・容積率というのは、その土地にどの程度建てて良いかという割合です。

建築基準法では以下の通り定義されます。

建蔽(ぺい)率:建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合

容積率:建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合

建築基準法第53条、第52条

建蔽率というのは、敷地面積に対する建築物を上から見たときの面積(建築面積と言います)の割合です(細かい設定がありますが、一旦割愛します)。

例えば、建蔽率60%の土地であれば、敷地面積の60%分の建築面積の建物が建てられるということになります。総2階(1階2階が同じ形状)の建物であれば、各階の床面積が概ね敷地面積の60%までということです。

容積率というのは、敷地面積に対する建物の床面積の合計の割合です。

例えば、容積率200%の土地であれば、敷地面積の2倍までの床面積の建物を建てられることになります。

高度地区

高度地区は、市街地の環境維持または土地利用の増進を図るため、都市計画で建築物の高さの最高限度または最低限度を定めた地区のことです。

有名なのは京都市における制限ですね。

ふーりん
ふーりん

高層ビル・マンションまったくありません!

しかし、戸建て住宅ではそもそも制限にかかるような建物の高さになることはないでしょう。

防火地域・準防火地域

防火地域・準防火地域は、指定されていれば窓・外壁などを火に強い材料としなければならない制限がかかります。

しかしそれは設計段階に影響するので、土地選びの段階ではあまり重視しなくて良いと思います。

ふーりん夫
ふーりん夫

建てる会社によって、防火地域仕様への変更により追加費用がかかる可能性はありますが…

ハザードマップ

家を建てれば、長い間その土地で住むことになります。その間に災害が発生することもあり得ります。

各自治体でハザードマップを公開していますので、それを確認しましょう。

ハザードマップで主に確認すべきは、

  • 地震の想定震度
  • 風水害(洪水など)、津波の浸水想定区域、浸水深さ

です。

不動産取引をする際の「重要事項説明」において災害リスクの説明が義務化されましたので、災害リスクについて知らされないということはありません。

逆を言えば、取引の最終盤で教えられるということになる可能性はあります

ふーりん夫
ふーりん夫

親切な不動産屋さんであれば、事前に教えてもらえるかもしれません

ふーりん夫婦は注文住宅の前に分譲マンションを探していましたが、そこは川沿いのマンションでした。

しかし、物件説明で災害リスクについては一切説明されませんでした。

川沿いのため災害リスクへの対応についてどうなっているか聞いて、やっと説明がありました。

また、そのマンションは浸水想定区域にあるにもかかわらず、電気室が1階と2階にあり、浸水時どのような対応になっているか説明を求めても説明がありませんでした。

ふーりん
ふーりん

災害リスクへの備えは重要だよ…

ですので、気に入った土地があればハザードマップを自分の目で確認し、気になることがあれば不動産会社や建築会社に聞くようにしましょう。

最後に

前編として、土地選びの際の見るべきポイントをまとめました。

後編にも続きますので、ぜひご覧ください。

後編では、土地の形状、周辺環境、インフラなど土地の細かいポイントについてご紹介する予定です!

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