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一級建築士・宅地建物取引士直伝 土地選びのポイント【後編】

家づくりいろいろ

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ふーりん
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前編に引き続き、土地選びのポイントをご紹介します!

前編では主にインターネットで調べられる情報を中心にポイントを挙げました。

後編ではインターネットだけではなく、現地へ実際に赴いて考えておくべきポイントもご紹介します。

その分前編に比べて具体性・個別性が上がってくる内容になっておりますが、最後までご覧頂ければ幸いです!

接道関係

接道状況と方位

接道とは、土地が道路にどのように接しているかということです。

これで重要なのは以下の2つ、

  1. 道路に敷地が2m以上接していなければ、建築物を建てられない「建築基準法第43条」
  2. 接道によって建築物のアプローチ(入口の取り方)が変わる

になります。

道路に敷地が2m以上接していなければ、建築物を建てられない

①に関して、建築基準法によって建築物を建てるには2m以上敷地が道路に接してなければならないという規定があります。

これは、有事(人命救助、災害時の避難など)のときに人・車が安全に入れるようにするためです。

ふーりん夫
ふーりん夫

住宅地で旗竿地や袋小路となっている道路があるのはこのためです

家を建てる目的で土地を探している方であれば、道路と2m以上接していない土地を紹介されることはないと思いますが、そもそも建築物を建てられるのかという点で接しているかは確認してみてください。

稀に住宅付き土地(後々解体することを見越して)の売買において、2m接道しておらず再建築不可物件でトラブルになるケースがあります。

接道によって建築物のアプローチ(入口の取り方)が変わる

②に関してですが、こちらは家を作る際に大事になる視点です。

例えば、以下の図のように土地が1つの道路にしか接していない場合と、2つの道路に接する場合を考えてもらうと、1つの道路にしか接していない場合は建物に入る方法はその道路からしか入れません。一方で、2つの道路に接する場合は、条件次第かもしれませんが2つの入り方が考えられます。

1面道路と2面道路

家を計画する際には、このアプローチと方位が大きく関係してきます。

例えば、南にしか接道していなくとも、日当たりを考慮して南に入口とリビングを持ってくるプランが多いのではないでしょうか?

もちろん、下の図のように東か西かに入口を持ってくることで解消することもできますが、その分ゆとりが必要になり建てられる面積が小さくなる可能性があります。

セットバック

建築物を建てる敷地は2m道路に接道していないといけないのですが、道路も最低限の幅というのが存在します。

建築基準法上では、道路は幅員4m以上と決められています。

この4mの根拠はあまり明確ではないのですが、「緊急車両が通行できるよう」「火災が発生しても延焼しにくくなるよう」などの意味があってこの幅員になっているのではないかと推察します。

考えている敷地の前の道路が4mの幅がある場合は良いのですが、4mない場合は少し厄介になります。

道路幅員が4mない場合は、セットバックする必要があります。具体的には道路中心線(道路の中心部)から2mセットバックしなければなりません。

ふーりん夫
ふーりん夫

道路の両側の敷地で2mずつセットバックすれば、将来的には建築基準法で必要な4m道路が確保できるでしょ、ということです

セットバックの図

ふーりん夫婦宅でも接道しているところの一部で4mに満たない箇所があり、セットバックする必要があります。

セットバックにかかる処理というのは自治体の条例などによって変わってきます。ふーりん夫婦宅では「縁石を置きなさい」という指導がありまして、その運びとなる予定です。

ふーりん
ふーりん

この縁石工事だけで40万円の見積もりです…

自治体によってどのようにすべきかは変わってきますので、敷地の前の道路が狭い場合は、対応を確認しておきましょう。

土地形状

実際に土地選びをする際に真っ先に目に入るのであえて書く必要も無いかもしれませんが、大事ですので書いておきます。

ふーりん夫
ふーりん夫

土地の形状も重要な要素です!

当然ながら、「真四角の土地」「長細い土地」「三角の土地」「凸凹の土地」であれば、それぞれでプランが変わってきます。

プランはそれぞれの土地の特徴に合わせて作っていくことになりますが、それに伴いコストも変わってきます

四角など整形な土地であれば標準的に建てられますが、例えば凸凹となった場合、建築会社によっては構造材の組み方に工夫が必要で、割高になる可能性もあります。

事前に建築会社に相談できるようでしたら、土地形状によってどのようにコストが変わってくるか確認しておいても良いかもしれません。

インフラ

不動産屋さんと土地の情報についてやり取りするなかで出てくるかと思いますが、インフラの状況についても確認しておくと良いです。これは、家のプランよりコストに大きく関わってきます。

ふーりん
ふーりん

私たちは水道管と公共枡の入れ替えが必要だったね

インフラというのは、一般的に以下のことを指します。

  • 電気
  • 水道(上水道・下水道)
  • ガス

電気

ガス併用住宅、オール電化いずれにしても電気は必要になります。一般的な住宅街であればそれほど心配ないと思いますが、開発されたばかりの土地や平屋の計画などは注意が必要です。

電柱が近くにない場合

すぐそばに電柱及び電線があれば、そこから敷地に電気を引き込むことは容易です。

しかし、そのような設備がないような開発されたばかりの土地、旗竿地の奥の宅地などは電気を引き込む必要があります。

電柱まで新設する必要があれば電力会社と交渉が必要になるほか、一部引き込み費用を負担することになる可能性があります。

敷地内に電柱がある場合

敷地内に電柱がある場合、基本的に残置されることになります。その場合コスト面より、家のプランニングに影響があります

電柱を避けるようにアプローチや外形を考えるので、プランニングの自由度が下がります。

敷地内移設などの余地がある場合は、電力会社との交渉が必要となってきます。

平屋の計画の場合

ふーりん夫婦宅がこの場合に該当しました。近くに電柱及び電線があるのですが、電柱の高さと平屋の軒先の高さの差があり過ぎる場合、引き込み柱を設置しなければなりません。

平屋であると軒先は3m〜4m程度になると思いますが、そこまで電線を引いてしまうと車高が大きい車が通った場合引っかかる可能性があるため、引き込み柱を敷地内に立ててそこを経由して電線を引くことになります。

もちろん、プランニングや電柱・電線の配置状況によっては変わると思いますので、引き込み柱を立てないといけないかも程度の認識で大丈夫かもしれません。

ふーりん夫婦宅では引き込み柱設置工事に30万円ほどかかりました。

ふーりん
ふーりん

引き込み柱だけでも結構な金額だね…

気になるようでしたら、「設計担当の方に引き込み柱は必要か」「どの程度の費用が必要か」を聞いてみても良いかもしれません。

水道(上水道・下水道)

水道本管からの引き込み

水道についても、近くまで水道本管が通っていない場合、水道本管から分岐させて敷地に引き込みが必要となってきます。

上水道・下水道引き込みで、場合によってはそれぞれ100万円程度かかる可能性があります。

ふーりん夫
ふーりん夫

インフラの中で水道の引き込み状況は、コストの観点で注視しておく必要があります

自治体によっては、ホームページで上水道・下水道の敷設状況を公開しているところもあります。また、役所に行けば見せてくれるところもあります。

公共枡の交換

水道管の引き込みと関係があるところになりますが、敷地内に公共枡(汚水が集まる枡)があり古い場合は取り替えが必要になるかもしれません。道路にある場合は、自治体所有になりますので特段の考慮は不要に思います。

これが引き込みと同様、100万円程度かかる可能性があります。ふーりん夫婦宅でも公共枡の入れ替えが必要になり、100万円超しました。

口径

ここまで来るとかなりマニアックになりますが、ご容赦ください。

住宅を建てる場合であればそれほど気にする必要はないと思いますが、店舗併設住宅を建築する場合は注意しておいた方が良いかもしれません。

水道管には口径といって、水道管の太さがあります。住宅用と店舗用で適切な口径が異なります。もちろん、水を多く使わない店舗であれば住宅用で対応することは可能です。

また、そもそも近辺に口径が大きくない水道管が敷設されている場合なども考えられ、いずれの場合も引き込み管の入れ替えを考える必要があります。

ふーりん夫
ふーりん夫

水道管も口径の大きいものに取り替え必要でした…

こちらも場合によっては100万円程度かかる可能性があります。

敷地にかかるお金は地盤改良費だけかと思いきや、こんなところで費用発生してくるのです。これがかなり痛い出費額となります…。

ガス

オール電化の方は関係のない話になりますが、ガスについても電気・水道とともに引き込みが必要です。

一方で、そもそも都市ガス地域なのかということも考慮しておく必要があります。都市ガス地域であればガスの引き込み費用が必要になります。都市ガス地域ではない場合はプロパンガスを設置することになり、設備設置費用がかかります。

いずれの場合も、設計担当の方にどの程度費用がかかりそうか聞いてみると良いでしょう。

現地確認

最後はやはり現地を一度自分の目で見に行ってください。できれば、不動産会社や建築会社の方に車で連れて行ってもらうのではなく、自分の足で歩いてみてください。

私も仕事で1つの敷地を対象とした計画を建てることがありますが、やはり現地確認に勝るものはありません。

具体的には、以下の点を見ることをオススメします。

  • 隣地や隣の建物、近所の建物
  • 騒音・振動
  • 車・自転車などの交通量
  • 駅やバス停からのアクセス
  • 周辺の明るさ(特に夜間)
  • 境界明示

隣地や隣の建物、近所の建物

隣地や隣の建物は大きくプランに影響します。

例えば隣地に住宅が迫っている場合、窓はあまり設けられない可能性がありますし、その面は日当たりが良くない可能性があります。一方で、道路や川・公園など開けた場所があれば、2階などに窓を設けて自然光を取り入れられるかもしれません。

騒音・振動

騒音・振動については、近くに幹線道路・鉄道などある場合が該当します。

音については現地で感じることができますが、振動はその場で感じにくい可能性があります。実際に住んでみて振動するということはよくあることですので、事前に幹線道路や鉄道が近くにないか調べておくと良いです。

車・自転車などの交通量

交通量については上記と重複するところがありますが、通勤・通学路が安全かどうかという点で見れば良いです。どこまで許容するかは個人によりますが、車通りが多すぎるのは不安ということであれば避けるのが良いと思います。

駅やバス停からのアクセス

駅やバス停からのアクセスについては、文字どおり近くの駅・バス停からの近さです。車移動中心で、電車やバスを使わない方は無視いただいて大丈夫です。

周辺の明るさ(特に夜間)

周囲の明るさは、夜に敷地を見にいくことをお勧めします。

帰宅時の安全性の観点から、どの程度灯りがあるか見てもらえれば良いです。自宅の外灯は自分で設置・調整できますが、道路や他の家の外灯はそうはいきません。

住んでみて、勤務先・学校から帰るときに暗かったというのは避けたいところです。

境界明示

境界明示というのは、下の写真のような赤い矢印があるブロックのことです。

隣地との境界(隣の土地後の境目)は本来明確にすべきもので、どこまで土地を使って良いかということに関わってきます。

境界が明確になっていないのであれば、土地家屋調査士などに入ってもらい境界確定が必要になります。土地家屋調査士に依頼するにしてもその分費用が発生するので、費用を見込んでおく必要があります。

最後に

前編・後編と土地選びの際に見るべきポイントを書かせていただきました。

少し細かい話もありましたが、適宜設計担当や関係する会社・役所などに確認して、より良い土地選びの参考になれば幸いです。

引き続き、ふーりん夫目線で家づくりについて書かせていただきますので、コメントなどお待ちしております。

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