わが家の住宅ローン戦略　“元金均等”で組んだ理由

X(旧Twitter)やThreadsでよく見るのが、

「世帯年収〇〇で〇〇〇〇万円のローンを組もうと考えています。大丈夫でしょうか？」

という投稿ですが…。

何千万円(人によっては億！？)というお金を動かすのですから、「これで本当に大丈夫なのか？」「この条件で組んだ人は他にいるかな？」ということは非常に気になりますよね。

家づくりを始めると、打ち合わせで夢のマイホームについてあれこれと考えるのは楽しい反面、住宅ローンという大きなお金の問題にも直面することに気付きます。

一般的に、“予算の決め方＝ローンを組む金額”となるのでしょうが、“借りられる額＝無理なく返済できる額”とは限りません。

では、予算(ローンを組む金額)ってどうやって決めよう？というときに手掛かりとなるのは年収で、書籍やネットでよく見かけるのは年収の〇倍という考え方です。

しかし、わが家はその考えを参考にしつつも、予算の決定だけで満足せずに“どう借りるか？”まで考えるように意識しました。

結論から言うと、元金均等返済で住宅ローンを組んでいます。

結果として、今この組み方で良かったなと満足しているので、今回はわが家の住宅ローンについての考え方をご紹介したいと思います。

当時まだ子どもがいなかった夫婦が、どのような思考でこのローンを組んだのか。そして子どもが誕生し、妻であるふーりんが育休中の今どう感じているのかを本音でお話しします！

最後までお付き合いいただけると嬉しいです。

ひとまず、住宅ローンを知る

FP面談でローンの相談は乗ってもらえるけれども

打ち合わせが進むと、というより契約すらしていないわりと序盤に、営業担当さんからFPさんを紹介されてキャッシュフローを確認するイベントが起こります。

施主の私たちからすれば、

を確認できる機会、一方で残酷なことに

を営業担当さんに見定められる機会でもあります。

よく聞く話に、「ハウスメーカーから紹介されたFPさんはハウスメーカーとツウツウ」「収入を聞き出して、ギリギリのローン借入額でも大丈夫だと背中を押してくる」なんてありますが、営業担当さんに「大丈夫そうだった」と話をされていそうなFPさんもいれば、全く関係のなさそうなFPさんもいて、人それぞれという印象でした。

ちなみに、私たちは住友不動産とミサワホームでFP面談を受けました。最終的に契約した住友林業ではどうしたのか？という話ですが、

そのFP面談で、

①どのくらいの金額を

②どのような借り方で

③何年で返すか

知ることができ、それによって予算と月々の返済額がわかります。

このとき、FPさんになにも指定しなければ変動金利(元利均等返済) 35年ローンとして計算されるでしょう。

しかし、例えば35年という自分が生きてきた年数以上のローンを組むというのに、FPさんに言われるがまま、「このくらいなら返せるかな？」としてしまうのはいささか危険ではないでしょうか…？

住宅ローンの組み方を詳しく勉強する

FPさんと面談して、自分たちが建てたい家の規模から予算感と家計の支出予想を知ったうえで、納得して住宅ローンを組むために夫婦で勉強することにしました。

今どき、YouTubeでもブログでもどんな媒体でも住宅ローンについて勉強しようと思えば無料でできます。

勉強するなら書籍派、な私たちが夫婦ともに一番役に立ったと思うのは千日太郎さんが著者の『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』です。

この本には予算の決め方から記されており、今一度わが家の予算が無理のないものか確認することができました。

学んで考えた、わが家の住宅ローンに対する結論

何かと物価高な昨今、注文住宅の打ち合わせでも

と何度か値上がりのタイミングがあったり(最近はナフサ不足による資材の問題もありますね…)、引き渡しの3ヶ月前にマイナス金利政策の解除が決定したりして、「これからは金利が上がる方向に行くのだろうな…」と確信しました。

そこでわが家が取った戦略は、子どもが生まれる(もしくは大きくなる)前から“変動金利×元金均等返済でガツガツ返す”という方法でした。

ローンを組むうえで、一番困ることは何か？の視点

そりゃあ「家計が破綻する」とか「夫婦どちらかが死亡して返済が厳しくなる」ことは一番困ることに違いないですが、そういうものではなく“普通に返済していて困ること”は何か？を夫婦で考えました。

私たちは、“元金が減らずに金利が上がり続けること”が一番困ることではないかという結論に至りました。

変動金利の利息は、残っている元金に対してかかります。つまり、金利が低いうちに一刻も早く元金を減らすことこそが、最大の金利上昇対策になります。

そこで目をつけたのが、一般的にはあまり選ばれないであろう元金均等返済です。元金均等は、スタート時の毎月の返済額が一番高く、金利が上がらなければそこから返済額が右肩下がりに減っていくという特徴があります。

「返済額が一定ではなく、いくら最初の数年と言えど高額を返済するなんて大丈夫？」と思われるかもしれません。

しかし、当時のわが家はまだ夫婦2人暮らしでした。

「子どもがいない今が、人生で一番お金に余裕がある時期ではないか？」「それなら、今のうちに払えるだけ払って元金を削っておきたい」と考え、(当時はまだ)金利が低く、夫婦2人分の収入がフルに使える時期だからこそ、あえて最初が一番きついローンの組み方を選びました。

それだけでなく、元利均等の“ある”ルールをネックに感じた

ここで、変動金利を検討している人なら一度は耳にするであろう“5年ルール”と“125%ルール”についてのお話です。

これらは“金利の急激な上昇から家計を守るセーフティーネット”のようなものです。金利が上昇してもすぐには返済額が上がらず、住宅ローンの返済で家計がひっ迫するのを防ぎます。

…と聞けばありがたいようにも思いますが、これはある意味“返済を先送りしているだけ”とも言えます。

金利が上がっても毎月の返済額がすぐに変わらない代わりに、裏で利息だけが増えて元金がまったく減っておらず、最悪の場合未払い利息が発生するという隠れたリスクがあるからです。

そして、このルールが適用されるのは元利均等返済のみ。つまり、元金均等だと金利が上がったら、翌月からダイレクトに毎月の返済額に反映されます。

わが家は“見せかけの返済額キープ”よりも、“金利が上がったことをすぐ受け入れて、その分しっかり元金を減らし続けること”を選びたい、と思った点も元金均等返済を選ぶ指針となりました。

結果として子どもが生まれて育休中の今、元金がしっかり減った状態で返済額が（少しですが）下がっているので(ただ金利上昇とともにまた上がりましたが)、この選択は間違っていなかったと感じています。

子どもが誕生し、育休中の今どうなった？

ローン実行開始から１年半経ち、わが家にも子が誕生しました。現在、ふーりんが育児休暇を取得して子の世話をしています。

育休手当がもらえるとはいえ、収入はダウン。育休開始から6ヶ月が過ぎ、さらに育休手当が減額されて、お財布がさみしいなぁ…という状態です。

まだまだ食費や教育費などで家計が大きく圧迫される歳ではありませんが、おむつや細々とした育児用品の出費が多く、収入減のパンチは地味に効いています。

さらに、当時の予想通り「金利が上がる」という現実もやってきました。というよりも、ローン実行からすでに複数回は利上げされています…。

金利が上がった分、利息としての負担は確かに増えています。実際、返済額は減っているようでまた増えましたし。

しかし、

• 5年ルールで金利据え置きだけど、5年後どのくらい上がるんだろう？
• 最終的な利息の金額は当初からどのくらい増えるのかな？返せるかな？

という不安はありません。

相次ぐ利上げで返済額の変動が大きいですが、それでも育休中で一馬力の今、毎月の返済が少しでも減っているという事実は精神的な安心につながっています。

元金均等の注意点

ここまで読んでくださって、「わが家も元金均等で組んでみようかな？」と思った方にひとつ注意点があります。

それは、元利金等と異なり元金均等はすべての銀行で選べるわけではないということです。銀行によっては、一般的な元利金等しか取り扱っていないケースもあります。

最後に

以上、長くなりましたがわが家の住宅ローン戦略です。

ネットにある「住宅ローンは年収の〇倍が安全」という言葉は予算を決める上で参考になりはするものの、家族の形が変わっていく共働き夫婦では完全に信頼してしまうほどのものにはなりえません。

大切なのは数字の倍率ではなく、どのように返していくかという計画です。

金利上昇時代を生き抜くひとつの防衛策として、“元金均等で攻める”という選択肢もぜひ検討してみてくださいね。